Ayant moi-même acheté plusieurs biens au cours de ma vie, dont ma résidence principale et quelques investissements locatifs, j’ai acquis une solide expérience dans ce domaine. Aujourd’hui, j’ai décidé de partager avec vous mes connaissances afin de vous aider à réussir votre projet d’achat immobilier, de la définition de vos besoins jusqu’à la signature chez le notaire. Au programme : les étapes clés, des conseils pratiques, les erreurs à éviter et bien sûr, l’intervention des professionnels qui sauront vous épauler. Suivez le guide !
Définissez précisément votre projet immobilier
Avant de vous lancer tête baissée dans les visites de biens, il est primordial de prendre le temps de définir clairement votre projet immobilier. Quels sont vos objectifs ? S’agit-il d’acheter votre résidence principale pour y vivre avec votre famille ? Ou plutôt d’investir dans un bien locatif pour générer des revenus complémentaires et préparer votre retraite ? Vos motivations influenceront grandement vos critères de recherche.
Établissez la liste de vos critères incontournables :
- La localisation : ville, quartier, proximité des transports, des écoles, des commerces…
- Le type de bien : appartement, maison, duplex, loft…
- Le nombre de pièces nécessaires en fonction de la taille de votre foyer
- L’étage, l’exposition, la présence d’un balcon ou d’un extérieur
- L’état du bien : neuf, ancien, à rénover…
N’oubliez pas de prioriser ces critères car vous devrez certainement faire des concessions. Distinguez ceux sur lesquels vous ne transigerez pas (par exemple la ville ou le nombre de chambres) et ceux plus secondaires que vous pourrez sacrifier au besoin (comme une belle vue ou une cave).
Je vous conseille également de projeter un peu dans le futur en anticipant l’évolution possible de vos besoins. Un appartement en centre-ville sera parfait pour un jeune couple, mais qu’en sera-t-il à l’arrivée d’un enfant ? Si vous comptez rester longtemps dans votre futur logement, autant qu’il soit adapté à moyen-long terme.
Une fois votre projet clairement défini et vos critères de recherche en tête, vous voilà prêt à passer à l’étape suivante cruciale : le financement !
Déterminez votre budget et votre plan de financement
Pour concrétiser votre rêve immobilier, vous allez devoir mettre la main au portefeuille. Mais pas de panique, en préparant minutieusement votre budget et votre plan de financement, vous mettrez toutes les chances de votre côté. Voici quelques pistes pour y voir plus clair.
Evaluez votre capacité d’emprunt
Votre banquier sera votre meilleur allié sur ce point. Prenez rendez-vous avec lui pour faire le point sur vos finances et déterminer le montant maximum que vous pourrez emprunter sans vous mettre en difficulté. Pour cela, il analysera en détail vos revenus (salaires, primes, revenus locatifs…), votre épargne disponible pour votre apport, ainsi que vos charges fixes (loyer, crédits en cours, pension alimentaire…).
La règle d’or à retenir : vos mensualités de remboursement du prêt immobilier ne doivent pas dépasser 33% de vos revenus nets. Au-delà, votre banquier considérera certainement que vous prenez un risque trop important qui pourrait fragiliser votre budget.
Notez qu’en plus de votre salaire, certains revenus complémentaires peuvent être pris en compte pour booster votre capacité d’emprunt : c’est le cas des loyers perçus si vous êtes déjà propriétaire, des allocations familiales à partir du 3ème enfant, des pensions alimentaires reçues, etc.
Prévoyez votre apport personnel
S’il est techniquement possible d’emprunter sans apport personnel, je vous le déconseille fortement. Les banques sont très vigilantes à ce que vous mettiez une partie de vos économies dans votre projet, généralement 10% minimum du prix du bien convoité. Pourquoi ? D’abord car cela prouve votre capacité à épargner et donc à gérer correctement votre budget. Ensuite, cela rassure sur votre motivation à rembourser votre crédit vu que vous avez vous aussi mis de l’argent dans l’opération.
Concrètement, votre apport personnel peut provenir de plusieurs sources :
- Votre épargne de précaution, celle que vous avez placée sur votre Livret A, LDDS ou livrets bancaires
- Votre épargne logement (PEL ou CEL) si vous en disposez d’une
- Des dons familiaux provenant de vos parents ou grands-parents
- La vente de votre précédent logement si vous étiez déjà propriétaire
Plus votre apport sera élevé, meilleures seront les conditions de crédit que vous obtiendrez (taux, assurance, garantie…). N’hésitez donc pas à mettre le maximum, tout en conservant une épargne de sécurité équivalente à 2-3 mois de salaire pour les imprévus.
Tenez compte des frais annexes à prévoir
Au-delà du prix du bien lui-même, de nombreux frais annexes s’ajoutent et alourdissent votre budget :
- Les frais de notaire (7-8% pour l’ancien, 2-3% pour le neuf), appelés aussi « frais d’acquisition »
- Les frais de dossier et de garantie bancaire
- Les frais d’agence immobilière généralement à la charge de l’acquéreur (3-8% du prix)
- Les frais de déménagement et d’ameublement de votre nouveau logement
- Les éventuels travaux de rénovation ou de rafraîchissement à prévoir
Je vous recommande de provisionner au moins 10% du prix du bien pour couvrir l’ensemble de ces frais annexes. Votre apport personnel devra idéalement couvrir ce montant. Gardez néanmoins à l’esprit que certains de ces frais pourront être inclus dans votre prêt par la banque si nécessaire (frais de notaire, de garantie, voire une partie des travaux).
Faites vos simulations de crédit en ligne
Une fois que vous avez une idée de votre capacité d’emprunt et du montant total de votre budget (prix du bien + frais), je vous invite à réaliser des simulations en ligne sur les sites des banques. En renseignant le montant emprunté, votre apport, la durée souhaitée et votre profil, vous obtiendrez une première estimation de vos mensualités.
Faites varier les paramètres pour trouver le meilleur compromis entre un emprunt raisonnable et des mensualités qui ne plomberont pas votre budget. Partez sur des durées longues (20-25 ans) pour minimiser le montant à rembourser chaque mois, sauf si votre priorité est de vous libérer rapidement de cette dette.
Une bonne pratique est de prévoir une marge de sécurité en simulant vos mensualités avec un taux plus élevé que ceux affichés sur le marché (+0,5% par exemple). Cela vous permettra d’anticiper une potentielle remontée des taux d’intérêt dans les prochaines années et de vérifier que vous pourrez toujours faire face.
Lancez-vous dans la recherche active de votre futur logement
C’est le moment que vous attendiez avec impatience : la recherche concrète du bien de vos rêves ! Mais avant de foncer tête baissée, je vous invite à vous organiser un minimum pour optimiser vos visites et gagner en efficacité. Voici les incontournables.
Dénichez les annonces qui vous correspondent
Aujourd’hui, la majorité des recherches immobilières débutent sur Internet. Les grands portails comme SeLoger, Logic-Immo ou Bienici regorgent d’annonces aussi bien de particuliers que de professionnels. Créez vos alertes e-mail en renseignant vos critères afin d’être averti en temps réel des nouvelles offres. Pensez également à consulter régulièrement les sites des agences immobilières locales.
Mais le bouche à oreille reste une valeur sûre ! N’hésitez pas à faire savoir à votre entourage que vous êtes en recherche active. Vos proches seront de précieux relais pour dénicher les opportunités avant même leur mise en ligne. Certains biens se vendent parfois avant d’être officiellement sur le marché.
Enfin, arpentez vous-même les rues des quartiers qui vous plaisent. Repérez les panneaux « à vendre », discutez avec les commerçants et les gardiens d’immeubles. Bref, activez tous vos réseaux pour multiplicités vos chances !
Organisez vos visites avec méthode
Une recherche immobilière prend du temps, il faut s’y préparer psychologiquement. Établissez un planning de vos disponibilités pour les visites (soirs, week-ends) et faites-en part aux agences. Regroupez intelligemment vos rendez-vous par quartier pour optimiser vos déplacements.
Lors de la visite, soyez attentif et curieux ! Au-delà de l’apparence générale du bien, pensez à vérifier des points importants :
- L’exposition et la luminosité des pièces à vivre
- L’état général de l’immeuble, des parties communes, de la toiture
- La présence d’humidité, de fissures, de problèmes de plomberie ou d’électricité
- L’état des équipements (chaudière, fenêtres, sanitaires…)
- Le niveau de charges pour un appartement, les éventuels travaux votés
- Les nuisances potentielles : bruit, vis-à-vis, odeurs, pollution…
N’ayez pas peur de poser toutes les questions qui vous passent par la tête, un vendeur sérieux se fera un plaisir d’y répondre. Si besoin, prenez des photos (avec l’accord du propriétaire) pour vous remémorer chaque bien a posteriori. Votre coup de cœur doit rester rationnel, laissez passer la nuit avant de vous décider.
Faites jouer la concurrence
Enfin, un conseil pour faire baisser le prix : faites jouer la concurrence ! Si un bien vous plaît mais que son tarif est un peu au-dessus de votre budget, n’hésitez pas à le dire au vendeur. Expliquez-lui que vous avez visité un autre logement similaire moins cher ou mieux placé. Flattez son ego en lui expliquant que c’est le sien que vous préférez, mais qu’il faudrait faire un effort sur le prix pour valider la transaction.
Bien souvent, les vendeurs ont une marge de négociation qu’ils gardent sous la main. En leur donnant des arguments rationnels et en étant honnête sur vos contraintes financières, ils seront plus enclins à revoir leur offre à la baisse pour s’aligner sur la concurrence. Cela ne coûte rien d’essayer !
L’offre d’achat, une étape à ne pas prendre à la légère
Vous y êtes, vous avez enfin trouvé la perle rare qui coche toutes les cases ! Il est temps de vous positionner en transmettant une offre d’achat ferme et définitive au vendeur. Une fois celle-ci acceptée, vous ne pourrez plus revenir en arrière. Alors autant mettre toutes les chances de votre côté.
Les mentions incontournables à faire figurer
Pour être valable, votre offre d’achat doit comporter certains éléments clés :
- La désignation précise du bien (adresse, étage, numéro de lot, surface, nombre de pièces…)
- Le prix proposé, en indiquant qu’il s’entend frais d’agence inclus ou non
- Le montant de votre apport personnel et le plan de financement envisagé
- La date limite de validité de votre proposition (généralement 5 à 10 jours)
- Les modalités de règlement du prix (comptant, avec un prêt…)
- Les conditions suspensives à la vente (obtention du prêt, d’un permis de construire…)
- La date prévisionnelle de signature de l’acte authentique et de remise des clés
Je vous recommande vivement de faire relire votre offre par le notaire
